按照库兹涅茨建筑业周期理论,无论是全国建筑业还是房地产市场来看,我们都进入了总量下滑的时代,而且是危险的拐点。

对于很多中国中产阶级,是否买房这个问题从来没有像现在这样困惑自己。房价市场的混乱也让人不知所措,一边是房价节节攀升,一边是各种言之凿凿的泡沫破灭论,自己到底何去何从?

最近这一轮的房价大爆发,兴起于深圳,燎原于上海,最后正在北京酝酿高潮。不断有连夜排队抢房的报道,不断有卖家毁约涨价的抱怨。什么纽约、柏林、莫斯科,统统不是天花板。和以往不同的是,大多数人都认为房价贵,但都自信的认为还会涨。有人说,1997香港房价是纽约的8倍、东京90年代也达到纽约4倍,现在北京、上海的房子还比纽约便宜10%,大家不用担心泡沫破灭。

先不说这种挣尽泡沫最后一分钱的想法有多么危险。实际上,很多东京、香港的虚幻传言注定要害了不求甚解的人。真相是,香港房价即便在顶点也没有到过纽约的8倍,根据数据的统计,香港1997年巅峰时,港岛区房价是纽约的2倍左右,整体均价是纽约的1.6倍。

骇人听闻总是比真相传播的更远。堪称人类历史上迄今为止最疯狂的地产泡沫日本房价,到底多贵?1990年,日本东京圈75平方米(折合建筑面积约为100平方米,精装修)的中高层住宅(相当于中国的商品房),距离圈十公里以内(大概相当于北京5环以内)的均价为729万元,折合7.29万元/平方米。距离20-30公里的均价(北京5环到6环均价)为3.65万元/平方米。貌似我们距离他们还有一段距离,但不要忘了,当时是日本经济的鼎盛时代,人均收入为39万元人民币。

存在的总是合理的。这一轮中国房价上涨理由众多,央行放水、货币贬值、股市疲软等等。大脑最喜欢做的事情就是证明自己是对的。普通人这一轮买房,最直观出发点是什么?钱变少了。大家有通货膨胀和人民币贬值的双重预期。大家就会想,将来人民币贬值怎么办?房子即使涨幅不大,总比手里的钱将来大幅贬值要好。这就是为什么房价有普涨的感觉。

而对于北上深的抢房,则有着更深刻的含义。银河证券首席策略分析师孙建波认为,因为中国社会正在快速的分层。北上深由于具有更强的商业价值凝聚能力,吸引了更多的资源。而具体到一个城市,那就是富人区正在形成,大家明显感觉到好小区的涨幅远远大于平均水平。

未来会怎么样?现在很多人是悲观的。孙建波的观点是,三年之内不要去抢房子。他的判断模型主要是库兹涅茨建筑业周期理论,无论是全社会建筑业还是房地产市场来看,我们都进入了总量下滑的时代,而且是危险的拐点。

在一个危机到来之前疯狂买房子,无论区域好坏,房价将来是一定会跌的。当然,因为库兹涅茨建筑业周期理论是大周期,它很难精确到几个月或者一年内。所以是2017年房价见顶还是什么时候,没有人能够精确知道。你是不是最后一棒,没有人确切知道。

还是回到最简单的比较,现在国际一线城市房价什么水平?悉尼均价约300万人民币/套,人均GDP约7万美元,纽约曼哈顿公寓均价6-8万人民币/平方米,纽约人均GDP约10万美元。北上深均价在3-5万元/平方米,而人均GDP在1.6-2.2万美元。高不高,大家心里有个数了。

比一线城市更危险的是三四线城市房价。从现在开发商立场、经济学家的预判,三四线城市房价基本死刑。无论是农民工接盘,还是大学生接盘,最终都会是很悲惨的结局。这些城市供应量远大于需求,而又没有一线城市的商业凝聚力,后市可想而知。根据国际惯例,三四线城市房价合理的定价方式是成本加成的定价模式,其实就是建设成本,并且地价还不能加的太多。比比老家的房子,你就知道结论了。过去这么多年,日本三四线城市房价一直在缓慢下滑。

当然,周期有波谷也有波峰。从香港的例子来看,好的区域跌下去之后在下一轮繁荣当中又涨的更高;坏的区域在今后的每一轮周期中逐渐被遗忘。97、98年香港危机,好的区域的房子仍然具有投资价值,在此后的繁荣中创出了新高。但是香港是特例,在任何国家中,只有极少数城市的核心区域有长期的投资价值。

最后,现在一线城市出让房产的人,都是此前的房产投资者,而疯狂入市的都是改善型需求,大多数中产阶级。可以说,中产已经为一个房子,基本上处于all in的局面,一把定胜负。风险之大,可想而知。

编辑/汪琳 文/范辉